El acceso a una vivienda “digna y adecuada” es un derecho consagrado en la Constitución. Su protección efectiva es un requisito fundamental para el pleno ejercicio de otros derechos reconocidos por nuestro ordenamiento jurídico, como el derecho a la intimidad o a la libertad. En última instancia, el derecho a la vivienda cumple una importante función social, contribuyendo a la cohesión y al bienestar del conjunto de los ciudadanos.
En España existe un debate político y social de larga data con respecto a la vivienda, sus condiciones de acceso y asequibilidad. Una discusión que en los últimos años ha cobrado una renovada actualidad como consecuencia de distintos factores, significativamente el incremento continuado de los precios de la vivienda, tanto de alquiler como de compraventa. Con datos del Banco de España[1], los precios de compraventa de vivienda acumulan, de media, un alza del 30% durante la última década. Por su parte, los precios del alquiler han aumentado más de un 28% en el período 2015-2022.
Este aumento de los precios de la vivienda responde a una causa muy concreta: la escasez de oferta frente a la robustez que muestra la demanda. En efecto, durante los últimos años se ha venido observando un déficit creciente de la oferta de vivienda, que, además, resulta particularmente acusado en las grandes áreas urbanas y de elevada demanda, como Madrid o Barcelona. De nuevo, los datos del Banco de España[2] son bastante elocuentes. El supervisor cifra las necesidades de construcción de vivienda en 375.000 unidades (más de 82.000 en el caso de Cataluña y unas 65.000 en el de la Comunidad de Madrid). Un diferencial que, en el próximo año, podría aumentar en 225.000 unidades más.
A su vez, esa escasez de oferta se explica por distintos factores causales. Posiblemente, el más relevante sea la falta de suelo disponible para la construcción, que se ve lastrado por las trabas administrativas, la lentitud y la complejidad jurídica de los procesos necesarios para la obtención de permisos de construcción. Otro determinante del déficit de oferta de viviendas es la continuada pérdida de peso relativo del gasto público en vivienda y la reducida dimensión del parque de viviendas protegidas, tanto de compra como de alquiler. Como dato ilustrativo, desde 2013 se están iniciando entre 10.000 y 15.000 viviendas protegidas al año, frente a las 80.000 que se construían anualmente en el período de 2003 a 2010[3]. A ello se añaden otros cuellos de botella asociados al sector de la construcción y que también pueden estar lastrando la promoción de vivienda nueva, como el repunte de precios energéticos y de las materias primas, la escasez y el envejecimiento de la mano de obra especializada, y el pobre desempeño de la productividad.
En contraste con la rigidez de la oferta, la demanda de vivienda ha aumentado significativamente en los últimos tiempos, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, impulsada por varios elementos, entre ellos el crecimiento demográfico derivado de la llegada de inmigrantes, que ha favorecido la creación de nuevos hogares –más de 224.000 en el año 2024–, y el cambio de signo de la política monetaria a partir de 2014, que permitió una mejora significativa de las condiciones de acceso al crédito hipotecario por parte de las familias. A su vez, el creciente interés de los extranjeros por nuestro país y el aumento de los pisos turísticos también han contribuido al auge de la demanda de vivienda.
Ni que decir tiene, la crisis de la vivienda reviste una especial gravedad para los jóvenes, que enfrentan dificultades crecientes de acceso a la vivienda. Además, este problema podría estar contribuyendo a explicar otros que les afectan específicamente y que tienen que ver con una emancipación del hogar familiar cada vez más tardía y con el retraso en la toma de decisiones fundamentales para su vida, como la institucionalización de las relaciones de pareja o el deseo de tener hijos o no. Una situación que contrasta fuertemente con la de otras generaciones, particularmente las de mayor edad. Y es que buena parte de los mayores de nuestro país tiene una o más viviendas en propiedad. Para este colectivo, el ciclo alcista de precios de la vivienda supone, aunque sólo sea indirectamente, un incremento de sus niveles de renta.
Al Gobierno de Pedro Sánchez le ha costado más de seis años mover ficha. Sólo recientemente ha decidido hacer de la vivienda una de sus principales banderas, con el objetivo declarado de proteger a los inquilinos y garantizar el acceso a la vivienda. Y haciendo caso omiso de las propuestas y conocimientos técnicos de la comunidad de expertos en materia de vivienda, ha lanzado una batería de cambios legislativos sin orden ni concierto y dirigidos a una mayor intervención en el mercado, que, lejos de resolver el problema al que nos enfrentamos –la escasez de oferta–, han generado incertidumbre e inseguridad jurídica entre los actores implicados en la promoción e inversión inmobiliaria, lastrándola aún más.
El ejemplo más ilustrativo de ese intervencionismo por parte del Gobierno lo constituye la Ley por el Derecho a la Vivienda[4], cuya medida estrella es la imposición de controles de precios de los alquileres. Una política equivocada y trasnochada a la luz de las experiencias recientes, tanto dentro de nuestras fronteras (el de Cataluña es un caso paradigmático) como fuera de ellas (el caso de Berlín es uno de los más conocidos).
Hace unos días, el Gobierno anunció nuevas medidas[5], supuestamente encaminadas a mejorar el acceso a la vivienda. Entre ellas se incluye una exención del 100% del IRPF para los propietarios que alquilen sus pisos atendiendo a un baremo de precios intervenidos. Una medida que, lejos de aumentar la oferta de vivienda en alquiler, sólo conseguirá desincentivarla por la pérdida de rentabilidad que supone para los propietarios arrendar sus inmuebles a precios inferiores a los de mercado. Igual de nefasto será, con toda probabilidad, el resultado de suprimir las ventajas fiscales a las SOCIMI, salvo en el caso de promoción de vivienda en alquiler asequible, teniendo en cuenta que la mayoría de ellas invierten en inmuebles comerciales o industriales. Lo único que conseguirá el Gobierno es ahuyentar la inversión.
Es evidente que otras soluciones con más sentido son posibles. Algunas las acaba de proponer el Partido Popular[6]: reducir la fiscalidad de la creación y transmisión de vivienda para dinamizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda priorizando a quienes más lo necesitan –incluyendo, entre otros, a jóvenes y familias numerosas–; agilizar y simplificar los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanísticas, ordenando y dando sentido al papel que juegan las distintas administraciones competentes en materia de vivienda; luchar contra la ‘okupación’, garantizando el derecho a la propiedad privada; y flexibilizar la regulación y ofrecer facilidades a los promotores privados para impulsar la construcción de vivienda protegida.
Desde la Fundación FAES también hemos aportado y nos hemos posicionado en el debate de la vivienda a través de distintos escritos[7] en los que hemos planteado una serie de principios orientadores sobre los que, creemos, debería vertebrarse una política de vivienda sensata para España. El punto de partida debe ser el consenso y el rigor técnico, que, si bien deben guiar el diseño de cualquier política pública, resultan especialmente importantes en materia de vivienda, pues, lejos de ser una política aislada, tiene implicaciones directas en esferas fundamentales de nuestro modelo de desarrollo, como la distribución de la riqueza, la movilidad laboral o la desigualdad entre generaciones. También es necesario reforzar la seguridad jurídica y la estabilidad regulatoria, garantizando los derechos de los propietarios y dando certidumbre a los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario; superar la dicotomía alquiler-propiedad, promoviendo cuantas viviendas en alquiler hagan falta y también todas las que sea posible en propiedad; y repensar el modelo de vivienda protegida, vigente desde hace más de 80 años, adaptándolo a las circunstancias actuales.
Se impone, en fin, la necesidad de avanzar cuanto antes en el diseño de una política de vivienda sensata, con una mirada de largo plazo, con objetivos muy concretos basados en el mayor consenso técnico y político posible, y con un profundo respeto por el derecho de la propiedad y los principios del mercado libre. Una política de vivienda que sea verdaderamente capaz de resolver los problemas a los que nos enfrentamos y de responder a las necesidades de los ciudadanos.
[1] Capítulo 4 del Informe Anual 2023.
[2] Ibid.
[3] “La ley de las consecuencias no intencionadas: versión mercado de la vivienda”, Miguel Cardoso, El Español, 4 de octubre de 2024.
[4] Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
[5] Intervención del presidente del Gobierno en la clausura del foro “Vivienda: quinto pilar del Estado del bienestar”, celebrado el 13 de enero de 2025.
[6] Estas y otras propuestas en materia de vivienda han quedado recogidas en la “Declaración de Asturias”, lanzada el 12 de enero de 2025.
[7] Véase La política de vivienda que España necesita. Visión histórica y reflexiones de futuro (Especial Papeles FAES Nº 258). https://fundacionfaes.org/wp-content/uploads/2024/11/papel-258-Especial-vivienda1.pdf