Diego Zuluaga es director adjunto de estudios de regulación financiera en el Cato Institute
Si la vivienda residencial fue parte del problema en la anterior crisis, hoy parece parte imprescindible de la solución. Con 1,3 millones de trabajadores de la construcción afiliados a la Seguridad Social en 2019 y un peso sobre el PIB del 5,7 por ciento, no cabe duda del devastador impacto que tendría una depresión de este sector en el empleo y el crecimiento a medio plazo. Pero sin recuperación del resto de la economía y con una demanda extranjera incierta, es difícil imaginar que el mercado inmobiliario despegue.
Frente a este complicado panorama, algunas voces han llamado a facilitar el acceso a la compra autóctona de vivienda a través de condiciones de financiación más livianas. Como apunta un reciente informe del Banco de España, éstas se han endurecido de forma considerable en los últimos diez años. Si en los ya lejanos tiempos del boom era posible adquirir una vivienda sin tener nada ahorrado, hoy la norma entre los bancos es no dar préstamos por más del 80 por ciento del valor tasado.
Sería peligroso regresar a la situación de 2006 y 2007, crepúsculo del boom, que a posteriori era claramente insostenible. La financiación más estricta que describe el Banco de España se debe, de hecho, al nuevo marco prudencial bancario europeo, que busca minimizar la probabilidad de que, en recesión, los precios caigan por debajo de la cantidad adeudada. Pero esta prudencia añadida conlleva una menor demanda de vivienda en propiedad, aun si en 2019 los precios se situaban 30 puntos por debajo del máximo marcado en 2007. La contrapartida es un incremento muy significativo del número de hogares en alquiler, especialmente entre los jóvenes, cuyo porcentaje en este régimen ha pasado del 25 por ciento a más del 40 por ciento en menos de diez años.
A fin de fomentar las compras por parte de los jóvenes sin causar inestabilidad financiera, algunos proponen un modelo de financiación mixta en el que el comprador aportaría un cinco por ciento, muy inferior a la norma actual, y el banco el resto. La alquimia de la fórmula ocurriría gracias a una garantía pública del Instituto de Crédito Oficial (ICO) o entidades autonómicas o municipales, que cubrirían hasta un 20 por ciento del préstamo. De este modo, si se produjera una caída importante de los precios como la observada entre 2007 y 2013, las pérdidas más allá de lo aportado y amortizado por el comprador las acarrearía el Estado y no el banco.
Es obligado reconocer que este modelo de financiación expondría al contribuyente a importantes pérdidas en caso de una caída generalizada de los precios. Asumiendo, por ejemplo, que, una vez puesto en marcha, el programa llegara a abarcar un 20 por ciento del volumen anual de compraventas de vivienda residencial, alrededor de 100.000, a un precio medio de 150.000 euros, el ICO se responsabilizaría cada año de hasta 2.850 millones de euros en riesgo inmobiliario. Esto equivale a más de la mitad de la renta total por actividades inmobiliarias en 2019.
¿Se justificaría un volumen tan ingente de garantías por el impacto en el acceso a la vivienda? La experiencia de esquemas similares en Reino Unido y EE. UU. no evidencian que así sea. El primero introdujo en 2013 el programa “Help to Buy”, compuesto por préstamos subvencionados, garantías hipotecarias y complementos para el depósito inicial. Un estudio a finales del pasado año muestra que, en regiones de oferta limitada y alta demanda como el área metropolitana de Londres, lejos de hacer la vivienda más asequible, “Help to Buy” produjo un incremento de los precios de un seis por ciento, sin incremento alguno en las promociones de vivienda.
En EE. UU., donde las garantías hipotecarias públicas existen desde hace décadas, ya sea de forma directa por el Departamento de Vivienda y Asuntos Urbanos (HUD) o a través de las entidades cuasi-gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac, numerosos estudios recientes dan cuenta de la presión al alza que estos esquemas han ejercido en los precios. Economistas de la Reserva Federal apuntaban el año pasado que las garantías hipotecarias no habían aumentado, como sus partidarios sugieren, la tasa de vivienda en propiedad. Edward Pinto, experto del American Enterprise Institute, incide por su parte en la paradoja de que las múltiples subvenciones tienden a incrementar especialmente los precios de las viviendas más baratas.
Que subvencionar la demanda no justifique su coste financiero no quiere decir que las autoridades tengan que resignarse a un mercado inmobiliario deprimido. Como el propio Banco de España subraya, la mejor manera de asegurar una vivienda asequible es facilitando que la oferta aumente. España tiene un amplio stock de vivienda y una población que ha crecido débilmente en los últimos años, pero en las regiones boyantes como Madrid y Barcelona la oferta no se ha ajustado a la mayor demanda. Ahora que trabajar desde casa se está convirtiendo en la norma de algunos sectores, políticas flexibles para la reconversión de oficinas, como las que propone la Comunidad de Madrid, podrían matar dos pájaros de un tiro: reducir el exceso de oferta comercial tras el vuelco estructural que ha supuesto la COVID-19, al mismo tiempo que se adecúa el volumen residencial a la demanda reciente.
Pero no basta con construir más y primar la flexibilidad en el uso. Para asegurar el acceso a la vivienda en el largo plazo, es necesario aumentar el poder adquisitivo de los hogares, que en los últimos años se ha visto mermado por la acuciante presión fiscal y el débil crecimiento de los salarios. Aquí las soluciones son, en primer lugar, reducir los impuestos al trabajo, cuya recaudación, en caso de que sea necesario mantenerla, se obtendría de forma más eficiente a través de impuestos al consumo. En segundo lugar, es necesario aumentar la productividad laboral, ya que sólo así subirán los salarios de forma sostenida sin reducir la competitividad de la economía española. Aunque el de la productividad es un desafío complejo, los gobernantes podrían empezar por rebajar impuestos al capital, como los de Sociedades, Patrimonio y Plusvalías, ya que desincentivan la inversión en bienes de equipo, fundamentales para permitir a cada trabajador producir más.
En un contexto macroeconómico desalentador, las soluciones aparentemente simples para fomentar la demanda, como un programa de garantías hipotecarias, pueden ser tentadoras, más aún si el coste queda fuera de los presupuestos. Pero la experiencia extranjera no ha sido positiva, y el coste real a largo plazo sería un riesgo financiero inasumible para las entidades públicas. Mejor incrementar el poder adquisitivo real de los hogares con mayor oferta y salarios disponibles más altos.
